Transfer of development rights for the effectiveness of the conservation plans: A case from historic Kemeraltı 1st Ring Residential Areas in Izmir

Abstract

The efforts for conservation of cultural heritage in historical settlements are highly problematic issue in Turkey. One of the main reasons for this is highly associated with the limited fiscal compensation provided by the central ministries and local bodies for those people who live and/or possess immobile property under restrictions of their development rights. For this reason, it is indispensable to introduce new tools for the effectiveness of the conservation activities of the heritage areas. On the other hand, with the enactment of the regulations Transfer of Development Rights (Law no: 5226/2004) is entered Turkish Planning System as a new and innovative solutions. However, there has been any available application of the TDR and implementing regulation yet. The main objective of the thesis is to discuss the applicability of the TDR as an instrument for the ease of the conservation procedure in the 1st Ring Residential Area which is located in Izmir’s Historic core areas, Kemeraltı region. In methodology, a bundle of techniques such as survey analysis and depth questionnaires are used. We made a comparative study based on a typical "what-if case" that if the case study area were not really under the status of conservation then how it would be developed in accord with the Development Plan’s right. Assumption that "If the Agora-Kemeraltı region were not really under the conservation status, it would be similar to the Alsancak-Çankaya region which is 500 meters away." the comparison of the housing market value between the two areas realized the restricted development right by the conservation plan.The Ministry of Culture and Tourism grants only accounts for 48% of the total maintenance and restoration cost. Due to financial deficiencies, it is not feasible to preserve the region with current planning tools. Even though, the preservation of Historic Kemeraltı seems to be a difficult challenge, there seems to be some positive clues for the future with the application of the TDR.

Türkiye’de tarihi yerleşimlerde kültürel mirasın korunmasına yönelik çabalar, oldukça sorunludur. Bunun temel nedenlerinden biri taşınmazı üzerinde koruma amacıyla imar kısıtlaması olan mülk sahipleri için, merkezi ve yerel yönetimler tarafından verilen maddi kaynakların yetersiz olmasıdır. Bu nedenle kültürel miras alanlarında etkili koruma faaliyetleri için yeni araçların gerekliliği kaçınılmazdır. Diğer taraftan, 2004 yılında düzenlenen 5226 sayılı kanunun yürürlüğe girmesiyle birlikte İmar Haklarının Aktarımı, “Yapılanma haklarının devri” Türk Planlama Sistemine yenilikçi bir çözüm olarak girmiştir. Ancak kanunun düzenlendiği tarihten bugüne, İHA’nın mevcut bir uygulamasının yanısıra uygulama yönetmeliği de henüz hazırlanmamıştır. Bu çalışmanın amacı, İHA’nın İzmir’in tarihi kent merkezi Kemeraltı bölgesinde yer alan 1. Halka konut dokusundan seçilen bir alanda koruma uygulamalarının etkinliği için bir araç olarak uygulanabilirliğini ortaya koymaktır. Çalışmanın metodunda anket ve derin mülakat gibi pek çok farklı teknikten yararlanılmıştır. Çalışmada varsayım / kıyaslama (what – if) yöntemi kullanılmıştır. Bu yöntem için “Çalışma alanı eğer herhangi bir koruma alanı statüsü içerisinde yer almasaydı nasıl bir gelişim gösterirdi?” sorusu sorulmuştur. “Agora-Kemeraltı bölgesi herhangi bir koruma statüsü altında bulunmasaydı yapılaşma düzeni 500 m yakınında yer alan Alsancak-Çankaya bölgesine benzerdi.” varsayımıyla iki bölge arasında konut piyasa değeri üzerinden kıyaslama gerçekleştirilip koruma kararı doğrultusunda kısıtlanan imar hakkı tespit edilmiştir. Devlet desteği ile koruma maliyetinin %48’i karşılanabilmektedir. Bu durumda mevcut koşullar altında bölgede korumanın sağlanabilmesi mümkün değildir. Tarihi Kemeraltı’nın korunmasında İHA modelinin uygulanması koruma açısından gelecekte olumlu sonuçlar ortaya koymakta ve etkin koruma uygulamaları için imkân sunmaktadır.