A Statistical Cash Flow Model for Developing Pricing Strategy in the Construction Industry

Abstract

This thesis presents a cash flow model to identify the risks and develop a strategy including pricing for build-and-sell real-estate development projects, in which a flat-for-land agreement is made. Discrete Event Simulation method is used for the uncertain variables and MATCH Uncertainty Elicitation Tool is used to transform expert judgments to probability distributions for variables. The model aims to simplify the complex uncertainties in land acquisition, construction, and selling of the constructed properties and estimate a cash flow to evaluate the risk for profit and negative cash balance during the project. The construction cost, property sales times and prices, advance and monthly payments for each sale are simulated to estimate the cash flow. A real-life case study data was simulated to observe results and test the model. Results of the case study have shown that the risk of loss at the end of the project increases when Net Present Value is calculated as well as the profit decreases because the cash-out flow tends to be more at the early stages of construction while cash-in flow tends to be more near the end. Furthermore, the failure risk of the project was so high because of the months with negative cash balance which is with 77.6 % probability and at a range between 11 to 15 months. Finally, actions such as increasing or decreasing property prices, working capital, loan amount and loan duration to improve the project's performance are discussed together with their impact on profitability while avoiding negative cash balance.

Bu çalışma, arazinin satın alınmadığı, bunun yerine kat karşılığı anlaşmanın yapıldığı yap-sat gayrimenkul geliştirme projeleri için riskleri belirlemek ve fiyatlandırmayı da içeren bir strateji geliştirmek için bir nakit akış modeli sunmaktadır. Modeldeki değişken parametrelerin belirlenmesinde Kesikli Olay Simülasyonu yöntemi kullanılmıştır. MATCH Belirsizlik Çıkarsama Aracı kullanılarak uzman görüşlerinin olasılık dağılım eğrilerine dönüştürülmesi sağlanmıştır. Model, arsa edinimi, inşaat ve inşa edilen mülklerin satışındaki karmaşık belirsizlikleri mümkün olduğunca basitleştirmeyi ve karlılık ve proje sürecindeki negatif nakit akışı dengesi risklerini tahmin etmeyi amaçlamaktadır. İnşaat maliyeti, konut satış fiyatları ve zamanları, her satıştaki peşinat ve aylık ödemeler nakit akışını öngörmek için simule edilmiştir. Ayrıca bir gerçek hayat örneğine ait veriler simülasyonda kulanılarak elde edilen sonuçlar gözlemlenmiş ve model test edilmiştir. Sonuçlar, zarar riskinin Net Değer Analizi ile beraber arttığını göstermiştir çünkü nakit girdileri projenin sonuna doğru daha fazla olma eğilimi gösterirken, nakit çıkışları projenin başlangıcına yakın olma eğilimi göstermektedir. Bununla beraber, negatif nakit akışı dengesi olan ayların sayısının %77.6 ihtimalle 11 ile 15 ay arasında olması nedeniyle projenin başarısız olma riskinin çok yüksek olduğu gözlemlenmiştir. Son olarak projenin performansının arttırılması için yapılabilecek fiyat artışı veya indirimi, sermaye ve kredi arttırımı ve kredi süresi uzatılması gibi eylemler, karlılık ve negatif nakit dengesini azaltmaya yönelik etkileriyle birlikte tartışılmıştır.