House Price Dynamics in Izmir's Neighborhoods: a Comprehensive Approach

Abstract

The determinants of housing prices have a large place in empirical studies in the literature on housing markets. In the hedonic price modeling studies, structural and location-specific characteristics are considered as determinants under a cross-sectional study framework. Under another category, an approach is applied in which the effects of macroeconomic variables on housing prices are examined. The aim of this study is to examine the housing prices with a dynamic panel data set in Izmir through macroeconomic, neighborhood-specific and housing structural variables, to expand the scope of the related literature and to determine the effect level of these variables. Since spatial autocorrelation has been determined, the study has been extended within the scope of spatial models. The study area consists of 212 neighborhoods located in different districts of Izmir. The average housing sales data of these neighborhoods for 30 months in the 05.2017-10.2019 period were examined with 4 macroeconomic, 11 neighborhood-specific, and 9 housing structural characteristic variables, with descriptive analyses, panel linear regression, spatial autocorrelation tests, spatial panel regression, and geographically weighted regression (GWR). The results of the variables in the macroeconomic and the housing structural characteristics categories are consistent with the expectations formed as a result of the empirical literature review. The results of the neighborhood-specific variables raise new research questions. As a result of the spatial methods, a high level of spatial dependence and positive spatial spillover effects were determined. This study proves the validity of the use of spatial models in housing price research in Izmir..

Konut piyasalarına ilişkin literatürde, konut fiyatlarının belirleyicileri ampirik çalışmalar içerisinde geniş bir yer tutmaktadır. Konut fiyatlarının belirleyicilerine dair yapılan araştırmalar iki ana başlık altında incelenebilmektedir. Hedonik fiyat modellemeleri çalışmalarına belirleyiciler olarak dahil edilen yapısal ve lokasyona özgü özellikler bulunmaktadır. Bu başlık altındaki araştırmalar genellikle yatay-kesit çalışma çerçevesi altında yürütülür. İkinci başlık altında ise makroekonomik değişkenlerin konut fiyatlarına etkisinin incelendiği bir yaklaşım uygulanmaktadır. Bu çalışmada, mahalle bazında, İzmir ilinde ortalama konut satış fiyatlarının belirleyicileri mekânsal olmayan ve mekânsal olan yöntemler ile dinamik bir panel veri seti kullanılarak araştırılmıştır. Çalışmanın amacı, İzmir'de konut fiyatlarını makroekonomik, mahalleye özgü ve konut yapısal değişkenleri aracılığı ile irdeleyip literatürdeki kapsamı genişletmek ve bu değişkenlerin etki düzeyini tespit etmektir. Konut fiyatlarında ve konut fiyatlarının yıllık yüzde değişimlerinde mekânsal otokorelasyon tespit edildiği için çalışma mekânsal modeller kapsamında genişletilmiştir. Çalışma alanı İzmir'in farklı ilçelerinde bulunan 212 mahalledir. 05.2017-10.2019 periyodunda 30 ay boyunca bu mahallelerin ortalama konut satış verileri 4 makroekonomik değişken, 11 mahalleye özgü değişken ve 9 konut yapısal karakteristiği değişkeni ile betimleyici analizler, panel lineer regresyon, mekânsal otokorelasyon testleri, mekânsal panel regresyon ve coğrafi ağırlıklı regresyon ile incelenmiştir. Makroekonomik ve konut yapısal özellikleri kategorilerindeki değişkenlerin sonuçları ampirik literatür taraması sonucu oluşan beklentiler ile uyumlu iken mahalleye özgü değişkenlerin sonuçları yeni araştırma sorularını ortaya çıkarmaktadır. Mekânsal yöntemler sonucunda ise yüksek seviyede bir mekânsal bağımlılık ile olumlu mekânsal yayılma etkileri tespit edilmiştir. Çalışma, İzmir'de konut fiyatı araştırmalarında mekânsal modellerin kullanımının geçerliliğini kanıtlamaktadır.